鑒定房屋，首先需要確定被鑒房屋是私有產(chǎn)權(quán)房還是公有產(chǎn)權(quán)房。

如果是私有產(chǎn)權(quán)房，則要區(qū)分是自住型商品房、經(jīng)濟適用住房、安居工程住房等不同性質(zhì)的房地產(chǎn)；

如果是公有住宅，則要看是否已辦理了房屋所有權(quán)證或土地使用證（國有土地使用證）。

在明確了房產(chǎn)性質(zhì)之后，接下來就需要對房屋的現(xiàn)狀進行鑒定。

根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：

國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)的，

可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押該幅土地上的建筑物及其附屬物。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，

可以依法在土地上建造建筑物及其附屬物；

未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的。

由縣級以上人民責(zé)令限期改正或者治理"，由此可知"逾期不拆除的"屬于違法建筑。

《物權(quán)法》53條也規(guī)定："依照本法第一百四十二條第二款的規(guī)定取得不動產(chǎn)物權(quán)的當(dāng)事人。

未經(jīng)登記，不發(fā)生效力"，因此沒有房產(chǎn)證的房屋是不能買賣的。