焦點研究院 · 焦點快評

出品時間：2021年12月20日

研究員：張冉

近日，人民銀行與銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺通知，鼓勵銀行業(yè)金融機構做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購的金融支持和服務。《通知》主要圍繞六方面內(nèi)容展開，包括：穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高并購服務效率、做好風險管理，以及建立報告制度和宣傳機制。

《通知》明確，銀行業(yè)金融機構要按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務。重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購一些出現(xiàn)風險和經(jīng)營困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

與此同時，《通知》也在加大債券融資支持力度方面進行了明確——支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具，募集資金用于重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目的兼并收購。

《通知》提出，積極提供并購的融資顧問服務。鼓勵銀行業(yè)金融機構發(fā)揮客戶和網(wǎng)絡渠道優(yōu)勢，整合信貸、投行、金融市場的業(yè)務資源，提供融資顧問服務。同時，加強與證券公司、會計師事務所等第三方機構的合作，匹配并購雙方需求，提高并購成功率。

在提高并購服務效率方面，《通知》建議從三方面著手，一是加快重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。二是對于風險可控的項目，可以提前啟動盡職調(diào)查和信貸審查。三是推動地方政府優(yōu)化被收購房地產(chǎn)項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為并購融資營造良好環(huán)境。

在風險管理方面，《通知》要求，銀行業(yè)金融機構要按照穿透原則評估項目的合規(guī)性。"不能只看項目的表面，還要穿透到底層，查看該項目是否合規(guī)，同時要嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求，加強并購貸款的風險控制和貸后管理，做好資金用途的監(jiān)控”。

此外，《通知》明確要建立報告制度和宣傳機制。銀行業(yè)金融機構要建立重點房地產(chǎn)企業(yè)項目并購貸款的報告制度，按月向人民銀行和銀保監(jiān)會報告其開展并購金融服務的情況、存在的問題和建議，積極配合并購雙方披露項目并購和金融支持的信息。

焦點觀點：

1、2022年將成為收并購大年。目前來看，2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況整體不太理想導致回款資金支撐不足，疊加融資端持續(xù)嚴監(jiān)管不少房企由于資金壓力過大出現(xiàn)經(jīng)營風險，隨著并購融資的放開，房企出讓項目換取資金支持的需求將得到滿足，市場將以來新一輪的收并購熱潮。

2、經(jīng)營穩(wěn)健型龍頭房企與國企央企會是收并購“主力軍”。《通知》中提到要重點支持“優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)”，現(xiàn)階段可以被稱作優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的多為經(jīng)營穩(wěn)健型龍頭房企和資金背景雄厚的國企央企，未來市場上這兩類企業(yè)會是收并購主力。

3、2022年收并購市場會是“買方市場”。現(xiàn)階段來看，2021年遇到經(jīng)營風險的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，而這會導致較多的房地產(chǎn)項目同時出現(xiàn)在市場上，這種趨勢下2022年收并購市場會逐漸成為“買方市場”，買方擁有更強議價能力。

4、主要目的為保民生穩(wěn)定，不為企業(yè)“兜底”。此次《通知》特別提到是為了支持“優(yōu)質(zhì)項目”的并購，相關的支持是在項目層面，而不是企業(yè)層面。這里主要透漏出兩層含義：（1）項目層面鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)接手以達到保交房保民生穩(wěn)定的目的；（2）政府目前不會為企業(yè)過去的高風險經(jīng)營行為“兜底”。

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