福州西，金輝淮安半島的高層住宅，地廣人稀，房子多到讓人眼花。每一個進入這小區(qū)買房的人，哪怕是做了大量的工作，也沒辦法徹底了解這小區(qū)所有在賣的情況。

金輝淮安國際住宅區(qū)，總共有20棟樓，3462戶業(yè)主，2013年開盤，2016年交房，自從交房以來，金輝的庫存房源始終居高臨下，這也是導致金輝這兩年的價出現下跌的主要原因。

參差不齊的購買原值

2012年11月，金輝淮安半島泊宮一期開盤，開盤價格9800元/平米，隨著時間的推移，也隨著房地產的大力度發(fā)展，泊宮的價格更是水漲船高，一波比一波貴。

小區(qū)整體的價格沖1.3萬-1.5萬-1.8萬-2萬的不間斷增長，最高峰的時候是在2017年左右的時間，也就是泊宮已經交房，但仍有一手房在售，開發(fā)商以1.8萬的價格把整個項目售罄。金輝在這幾年，抓住了房地產的發(fā)展黃金周期。

然而，2萬單價買入的人，這回是喊天天不靈，叫地地不應。二手業(yè)主拋盤量巨大，導致整個小區(qū)12位業(yè)主當中，就有一位業(yè)主在售，你進小區(qū)隨便問問，就有人在賣房。

市場價格分析

金輝淮安國際住宅區(qū)目前在售的房源掛牌單價21029元/平米，在售房源135套，還有多數價格偏高的房源未跟單掛牌，大概率還有幾十套業(yè)主覺得價格太低，但仍然也想把房子賣掉。

按照當下的市場行情來看，金輝周邊的商業(yè)配套較弱，與金山西無法連成一片，被農林大學隔斷，沒有很強的商業(yè)加持，只能作為居家的板塊，現在生活配套還算完善，5年前這里甚至連一個像樣的大型超市都沒有。

金輝有很多一部分群體來自軟件園，另一部分來自鼓樓外溢的購房者，這里是很典型的獨立生活圈，烏龍江就是從這里開始分支出去，也就是三面環(huán)江的狀態(tài)，從小區(qū)出來唯一的通路只能經過農林大學，所以交通上也不是很便利。

如果要買金輝淮安國際住宅區(qū)的購房者，可以與融僑悅江南做個對比。

悅江南位于金山西側，所處板塊屬于洪塘片區(qū)，這里有不少的人口，不論是交通，醫(yī)療，休閑，生活等配套，都十分的不錯。目前悅江南掛牌的均價24000元/平米，成交的價格也圍繞在21000元/平米，從地段和開發(fā)商的背景上，完全超過金輝淮安住宅區(qū)。

因此，淮安半島21000元/平米的均價，只能作為掛牌價格，但真正成交的價格需要降2000-3000元/平米，才會有人愿意選擇。

小區(qū)的優(yōu)缺點

優(yōu)點一、環(huán)境優(yōu)美，負氧離子高；

2016年交付的小區(qū)，目前走進金輝淮安國際住宅區(qū)泊宮，小區(qū)的環(huán)境保持非常的好，物業(yè)對環(huán)境的保養(yǎng)保護都很用心，業(yè)主的素養(yǎng)比較高。小區(qū)屬于兩江之間，早晚期間的空氣非常的好，用于養(yǎng)老度假確實不錯。

優(yōu)點二、江景房，樓間距寬，采光好；

東端頭，高層的樓棟還能看到江景，福州江景房性價比最高的地方就屬于金輝這里，因為閩江兩岸的江景房要么是非常高端的豪宅，要么是老舊的社區(qū)，其價格綜合來看，金輝的江景房性價比應該算是不錯的。

優(yōu)點三、戶型產品多，選擇范圍廣；

泊宮小區(qū)內主要的戶型為120平米左右的3房結構，其中也有不少的復式樓，以及大平層，總體的戶型布局比較好，單價較低，環(huán)境較好的置換類房源。

缺點 一、交通一般，出行不便；

金輝淮安出行主要依靠自駕的方式，出門就能上三環(huán)快速，但是公交的路線較少，也沒有地鐵規(guī)劃路線，未來出行也較為一般。

缺點二、體量大，庫存多；

整體淮安的總戶數比較多，常年拋盤房源都在前列，市場的關注度比較低，加上政府發(fā)展方向在東南向，因此它的板塊并不活躍。

購房建議

由于城市界面發(fā)展越來越好，交通出行也更加的便利，人們對板塊商圈的選擇范圍也隨之增大，假設300萬就能在東南西北任意一個地方買到不錯的房子。這主要是城市發(fā)展所致，外圍主要是新樓盤，城區(qū)主要是老舊社區(qū)，新樓盤居住體驗好，老社區(qū)生活便利，這足以讓大家有多面選擇。

其次買入金輝的房子主要用于居家，對于年輕的群體是比較好的選擇，不僅小區(qū)環(huán)境好，自己出行的時候開車也比較方便。

金輝有泊宮和泊郡兩個樓盤，都是超級大的商品房社區(qū)，明確好購房的面積段，雖然房子多，選擇頭部性價比高的看房，建議不要買低樓層，能有江景效果最佳。

房產教練周小方，做客戶的房產教練；

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