和房地產(chǎn)有關(guān)的土地只是土地中的一部分（“宗地”）

• 宗地是立體的，縱橫界址
• 各種自然資源以及土地上的建筑物、構(gòu)筑物都是相對獨立的

房地產(chǎn)法關(guān)注的土地：房地產(chǎn)法開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)建設用地

不動產(chǎn)，登記生效→建設用地使用權(quán)、地役權(quán)；不動產(chǎn)所在地法院管轄，適用不動產(chǎn)所在地法律

動產(chǎn)，交付生效→質(zhì)權(quán)、留置權(quán)；管轄靈活

房地產(chǎn)：土地、土地權(quán)益以及地上建筑物、構(gòu)筑物等房屋的合稱

• 房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的范圍大于房地產(chǎn)
• 房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)，不可分離
• 房地產(chǎn)基于民事權(quán)利而言，側(cè)重社會屬性；房屋、土地基于自然物而言，側(cè)重自然屬性。

土地所有權(quán)問題

• 城市土地國家所有
• 農(nóng)村和城郊土地（如農(nóng)村宅基地）原則上由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有
• 個人、法人等只能取得國有土地的用益物權(quán)
• 國務院代全體人民行使所有權(quán)

房地產(chǎn)開發(fā)的概念

• 廣義：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設施、房屋建設的行為。

• 狹義（經(jīng)營性的房地產(chǎn)開發(fā)）：根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為。

房地產(chǎn)市場：出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國土地建設用地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押城市房屋

房地產(chǎn)可能會涉及的法律問題：

→平等主體之間

1. 物權(quán)
2. 建設用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓
3. 建設工程施工、監(jiān)理
4. 房地產(chǎn)交易
5. 中介、物業(yè)服務問題
6. 房地產(chǎn)融資合同

→不平等主體之間

1. 土地管理
2. 國有土地上房屋征收補償
3. 建設用地使用權(quán)行政劃撥
4. 房地產(chǎn)建設項目管理
5. 建設用地規(guī)劃管理
6. 房地產(chǎn)開發(fā)
7. 市場秩序
8. 房地產(chǎn)稅費

形式意義上的房地產(chǎn)法指的就是《城市房地產(chǎn)管理法》

和房地產(chǎn)有關(guān)的用益物權(quán)：建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)

1. 建設用地使用權(quán)：依法對國家所有的土地享有占用、適用收益的權(quán)利，可以建造建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設施
2. 宅基地使用權(quán)：農(nóng)村集體組織成員可以在農(nóng)民集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施
3. 地役權(quán)：根據(jù)合同約定，利用他人的不動產(chǎn)來提高自己不動產(chǎn)的效益。他人的不動產(chǎn)稱為“供役地”，自己的不動產(chǎn)稱為“需役地”