【業(yè)務(wù)背景】

都某與北京某公司于2010年12月28日簽訂《租賃合同》，約定由都某承租北京A公司位于北京某區(qū)X路15號(hào)院三層X(jué)X號(hào)商鋪（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司），經(jīng)營(yíng)“XXX”品牌系列兒童服裝；租金（含物業(yè)費(fèi)）為每月5萬(wàn)元，租期自2010年12月28日至2011年12月27日。合同簽訂后，都某向A公司交納了租金5萬(wàn)元及保證金10萬(wàn)元，并依照A公司的要求交納了5千元燈箱制作費(fèi)用。2010年12月和2011年1月，都某為經(jīng)營(yíng)“XXX”品牌系列兒童服裝分別向鄭州XX世家服飾有限公司定制了衣柜和服裝，鄭州XX世家服飾有限公司為衣柜開(kāi)具數(shù)額為18.8萬(wàn)元的發(fā)票。上述合同簽訂后，A公司并未依約向都某提供租賃場(chǎng)地用以經(jīng)營(yíng)。2011年9月，都某訴至法院，請(qǐng)求法院判令：1.解除其與A公司簽訂的合同；2.A公司返還給都某房屋租賃費(fèi)5萬(wàn)元及保證金10萬(wàn)元；3.A公司賠償給都某造成的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失30萬(wàn)元。律師根據(jù)案件相關(guān)證據(jù)給出如下法律意見(jiàn)。

【法律意見(jiàn)】致：都某

時(shí)間：2012年7月9日

一、案件進(jìn)展情況

律師在受理都某委托后即同本案被告A公司取得了聯(lián)系，并發(fā)律師函給A公司。針對(duì)都某的要求A公司回復(fù)：A公司因?yàn)榭陀^原因不能繼續(xù)履行，同意退還租金、保證金及燈箱費(fèi)用，但不同意賠償其他費(fèi)用。都某對(duì)于A公司的答復(fù)無(wú)法接受，仍然堅(jiān)持訴訟，本案共計(jì)開(kāi)庭4次，第一次是做談話并交換證據(jù)；第二次系正式開(kāi)庭但未走完全部庭審程序，即到舉證階段，涉及法院要求實(shí)地勘察都某租賃的庫(kù)房和童裝出售情況，故休庭；第三次開(kāi)庭走完全部的庭審階段；第四次開(kāi)庭，由于案件過(guò)了簡(jiǎn)易程序的審理期限，法院組織合議庭審理案件，將庭審程序繼續(xù)走完，原被告針對(duì)法院核實(shí)的相關(guān)問(wèn)題再次進(jìn)行辯論。

二、庭審感受

在四次開(kāi)庭中，法院審核本案的焦點(diǎn)爭(zhēng)議系都某的實(shí)際損失，都某是否存在惡意擴(kuò)大損失的情形。對(duì)于都某與A公司間是否存在租賃合同關(guān)系，被告A公司認(rèn)可合同關(guān)系的存在，并且答辯將如實(shí)返還都某的租金、保證金及燈箱費(fèi)用；針對(duì)都某提出的實(shí)際損失，被告A公司認(rèn)為，都某在雙方簽訂租賃合同兩個(gè)月之后即得知不能繼續(xù)租賃涉案商鋪的事實(shí)，其有義務(wù)減少本案租賃合同的相關(guān)損失，都某惡意擴(kuò)大損失，A公司不同意支付都某的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。

經(jīng)法院詢(xún)問(wèn)，A公司并未提出通知都某解除租賃合同的證明，而都某提供了A公司于2012年3月還在發(fā)放的通知：“告知所有租賃商鋪的客戶，繼續(xù)等待，很快即可交付房屋。”該通知證實(shí)了A公司上述所稱(chēng)與事實(shí)不符。庭審中，原告都某還提交了童裝的進(jìn)價(jià)發(fā)票、加盟合同及加盟費(fèi)發(fā)票、被告張貼的“即將開(kāi)業(yè)”通知、定做衣柜合同及發(fā)票、庫(kù)存合同及于2012年2月至開(kāi)庭時(shí)都某低價(jià)拋售童裝的收據(jù)憑證。后法院對(duì)都某存貨庫(kù)房及童裝情況進(jìn)行實(shí)地勘察，被告在庭審中除了提交租賃合同外沒(méi)有任何證據(jù)。本案庭審辯論爭(zhēng)議焦點(diǎn)是都某的實(shí)際損失情況。

三、啟示及建議

本案的律師根據(jù)案件相關(guān)證據(jù)給出如下法律意見(jiàn)：

（一）都某同A公司之間簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同系雙方真實(shí)意見(jiàn)表示，合同有效。

（二）都某和A公司均應(yīng)依照約定履行合同，都某已經(jīng)交付租金，定做衣柜、加盟童裝店并訂購(gòu)大量童裝，但A公司至今均未依照商鋪?zhàn)赓U合同約定交付商鋪。

（三）A公司的違約給都某造成損失，包括但不限于租金、定金、衣柜定做費(fèi)、庫(kù)存費(fèi)、訂購(gòu)義務(wù)費(fèi)等，具體損失見(jiàn)證據(jù)目錄。

（四）A公司未就無(wú)法繼續(xù)提供商鋪正式通知都某，耽誤了都某同童裝加盟店的解約時(shí)機(jī)，A公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

（五）都某已經(jīng)盡到防止損失擴(kuò)大的注意義務(wù)。

（六）A公司應(yīng)當(dāng)依照商鋪?zhàn)赓U合同約定承擔(dān)違約責(zé)任并賠償都某的實(shí)際損失（具體損失數(shù)額詳見(jiàn)證據(jù)目錄）。房屋租賃合同爭(zhēng)議糾紛大多是由一方致使合同目的不能夠?qū)崿F(xiàn)所造成的，在這種情況下，違約責(zé)任及實(shí)際損失是房屋租賃合同糾紛的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。防止損失擴(kuò)大義務(wù)的規(guī)定即《中華人民共和國(guó)合同法》第119條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償?！碑?dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

【手記】

《合同法》第119條規(guī)定的目的在于防止損失的擴(kuò)大。當(dāng)事人一方違反合同的，另一方不能無(wú)動(dòng)于衷，任憑損失的擴(kuò)大，而應(yīng)當(dāng)采取積極措施，減少損失。當(dāng)事人一方已經(jīng)盡了最大努力，仍然不能履行或者不能完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向?qū)Ψ秸f(shuō)明情況，盡量避免或者減少可能造成的損失。對(duì)方在接到通知后，如果能夠采取有效措施防止損失的發(fā)生或者擴(kuò)大，不能履行或者不能完全履行合同的一方對(duì)此發(fā)生或者擴(kuò)大的損失不承擔(dān)民事責(zé)任。當(dāng)事人一方因另一方違反合同受到損失的，即使沒(méi)有接到違反合同一方的通知，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有及時(shí)采取措施致使損失擴(kuò)大的，無(wú)權(quán)就擴(kuò)大的損失請(qǐng)求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。最終以上實(shí)例經(jīng)原審法院審理判決：

一、解除都某與A公司于2010年12月28日簽訂的租賃合同；

二、A公司于判決生效之日起10日內(nèi)返還都某租金、保證金、燈箱制作費(fèi)、衣柜及其運(yùn)輸費(fèi)損失19萬(wàn)元。后都某不服向上級(jí)人民法院提起上訴，在二審中都某同A公司經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人達(dá)成如下協(xié)議：

一、解除都某與A公司于2010年12月28日簽訂的《租賃合同》；

二、A公司于2012年4月24日返還都某租金、保證金及賠償各項(xiàng)損失共計(jì)23萬(wàn)元。雙方就本案再無(wú)其他爭(zhēng)議。調(diào)解書(shū)經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后，即具有法律效力。