土地市場是房地產(chǎn)市場的“風向標”和“晴雨表”：房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模的變化，預示著未來一至三年房企在當?shù)厥袌龅墓?guī)模；不同板塊和宗地性質交易情況的更迭，預示著板塊市場和細分市場的市場容量；土地價格的起伏，更是對銷售終端的房價有著重要影響。北京市場作為全國的重鎮(zhèn)，龍頭房企云集，市場交易活躍，其土地市場更是兵家必爭之地。為權威、客觀、公正展現(xiàn)房企在北京市場的土地和項目拓展能力，精當、準確、清晰研判北京市場前景與趨勢，焦點研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年第一至第三季度北京房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個角度，研判房企在北京市場的土地儲備情況，體現(xiàn)房企深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

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榜單解讀

2020年前三季度北京土地市場綜述

一、土地交易“量價齊升”

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年前三季度，北京市通過公開市場掛牌出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地47宗，面積282.83萬平方米，較2019年同期上升7%。成交金額1650.96億元，同比上升39.92%。平均樓面價28162.51元/平方米，同比上升21.37%。

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)用地成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

綜合來看，2020年前三季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易各項數(shù)據(jù)均出現(xiàn)上揚，且成交金額同比升幅遠大于成交面積，成交樓面價上揚則對銷售終端的房價產(chǎn)生深遠影響。

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度北京市房地產(chǎn)開發(fā)用地成交樓面價情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

二、首開、中海、恒大躋身北京房企拿地面積TOP3

對房企而言，北京市場是北方市場的重鎮(zhèn)，但在北京土地市場上，房企的拿地能力與其融資能力、深耕決心和戰(zhàn)略考量等多重因素相關，這也導致房企在北京土地市場上的表現(xiàn)與特點各異。

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年前三季度，在房企拿地面積中，首開、中海和恒大位居前三位。其中，首開拿地面積53.57萬平方米，中海31.38萬平方米，恒大26.57萬平方米。

三、首開、中海、合生躋身北京房企拿地金額TOP3

盡管恒大拿地面積在2020年前三季度躋身北京市場前三位，但在拿地金額上，恒大并未躋身前三位，反而被拿下分鐘寺地塊的合生“彎道超車”，這也體現(xiàn)出在優(yōu)質和高價地塊上，不同房企的獲取能力與拿地決心有著顯著不同。

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年前三季度，在房企拿地金額中，首開、中海和合生位居前三位。其中，首開拿地金額296.29億元，中海271.28億元，合生179.6億元。

盡管首開、中海、合生和恒大躋身房企在北京市場拓展力的前列，但四家房企在項目開發(fā)時的風格和方式有著顯著不同。其中，首開獲取地塊均系合作開發(fā)。2020年至今中海在京已獲取5宗地塊，其中4宗地塊系中海獨立開發(fā)，剩余1宗地塊則與首開合作開發(fā)。恒大在北京的拿地面積躋身TOP3，但拿地金額相對較低，因其在京獲取的3宗地塊分別位于順義、房山和密云，均處在六環(huán)外，區(qū)位相對一般，地價水平不高。合生在2020年前三季度的北京土地市場實現(xiàn)“彎道超車”，獲取的分鐘寺地塊分量十足。

四、房企拿地呈現(xiàn)板塊分壘狀態(tài)

龐大的北京市場令任何一家房企都難以實現(xiàn)“全盤通吃”。因此，集中優(yōu)勢資源、優(yōu)勢能力，在細分板塊進行深耕，往往能夠幫助房企在北京市場上占據(jù)一席之地。

合生便是北京市場的代表，其以179.6億元競得分鐘寺三宗地塊，且借此一舉躋身2020年前三季度北京房企拓展力TOP3行列，目前已與不同房企達成合作意向，分鐘寺地塊和相關項目也成為了2020年北京市場的“縮影”。一方面，全國性“腰部房企”在北京市場的開拓決心不容小覷，這樣的案例在全國核心城市較為常見；另一方面，通過合作開發(fā)獲取開發(fā)機會，則是后期和合生合作開發(fā)的“頭部房企”采取的策略，盡管相對于獨立開發(fā)而言，合作開發(fā)難免顯得退而求其次，但對于急于在北京市場進一步打開局面的房企而言，卻是“惠而不費”的折中辦法。

中海依然延續(xù)其在北京土地市場上的凌厲攻勢，除在石景山持續(xù)深耕外，亦在房山、亦莊和朝陽有土地成交，其在亦莊河西板塊獲取的地塊成為2020年前三季度成交金額最高者。

此外，綠城和恒大在北京土地市場的表現(xiàn)也有一定代表性。綠城方面，長期以來，其在北京的土地儲備嚴重不足，近年來正積極尋求補倉，2020年前三季度已在舊宮、東小口和臺湖等地獲取地塊，合計金額144億元。恒大方面，則是時隔五年后在北京市場重新拿地，且在一個月內(nèi)連續(xù)獲得3宗地塊，合計金額64億元，回歸姿態(tài)非常明確。

2020年前三季度北京土地市場趨勢判斷

一、不限價商品房供應規(guī)模放大，限競房時代結束

2020年是“不限價商品房”的回歸之年，當年大量成交的不限價商品房地塊不僅改變著當前和未來一段時間的北京土地市場，也在深刻改變著未來一至三年北京房地產(chǎn)市場，特別是交易格局和成交特點。

根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，在2020年前三季度北京土地市場成交的47宗房地產(chǎn)開發(fā)用地中，有限價地塊6宗，面積30.66萬平方米，同比下降75%，占總量的11%；建筑面積72.99萬平方米，同比下降66%，占總量的13%；成交金額248.25億元，同比下降54%，占總量的15%；成交價格34010.62元/平方米，同比上升35.8%。

2020年前三季度北京市限競房地塊、不限價商品房地塊、共有產(chǎn)權房地塊成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度北京市限競房地塊、不限價商品房地塊、共有產(chǎn)權房地塊成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

“統(tǒng)治”北京土地市場的是不限價商品房地塊。當年不限價商品房地塊成交36宗，面積230.21萬平方米，同比上升213%，占總量的81%；建筑面積470.05萬平方米，同比上升247%，占總量的45%；成交金額342.66億元，同比上升281%，占總量的48%；成交價格27790.99元/平方米（未剔除地塊配建要求等可能影響成交價格的因素），同比上升10%。

2017年是北京市場的“限競房”元年，當年的限競房供應規(guī)模迅速放大。然而，經(jīng)過三年的累積供應，當前限競房去化壓力高企，市場競爭非常激烈，加之限競房已難以滿足當前改善需求上升的需求結構，限競房在供應源頭進行管控已成必然。

相反，不限價商品房地塊大量入市，為改善需求釋放創(chuàng)造條件；地塊未設置規(guī)劃和銷售的太多“條條框框”，留給房企的施展空間更為廣闊，房企的拿地意愿也更為強烈。不限價商品房地塊供應規(guī)模上升，對北京市場的土地價格和銷售終端的商品房價格都將產(chǎn)生深遠影響。

焦點研究院認為，讓市場回歸市場，讓保障回歸保障，是當前和未來一段時間北京土地市場的“主旋律”。北京決策層已明確表態(tài)，北京房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場供應結構將呈現(xiàn)出共有產(chǎn)權房（兜底基本住房需求）、限競房（滿足特定購房需求）和純商品房（滿足改善及其他多元住房需求）三類房產(chǎn)并行狀態(tài)。因此，相關土地供應也將延續(xù)，2020年前三季度不限價商品房地塊供應規(guī)模放大，系基于此前供應規(guī)模偏小后的“觸底反彈”，很難形成“一家獨大”狀態(tài)，且不限價商品房供應規(guī)模過大，對北京完成限價目標亦屬不利，三類房產(chǎn)供應并行，三類土地供應持續(xù)仍將延續(xù)。

然而，在開發(fā)端，限競房去化壓力偏大和共有產(chǎn)權房政策意味偏濃，不利于激發(fā)房企拿地熱情，這一點仍待相關政策和供應動作調(diào)整以應對。

二、土地價格持續(xù)上揚，北京房價面臨成本壓力

“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的三項穩(wěn)定，是當前和未來一段時間包括北京在內(nèi)的全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標。其中，“穩(wěn)地價”是基礎，土地價格走勢對房價的影響是根本的。然而，由于北京土地市場在2020年出現(xiàn)深刻變化，不限價商品房地塊的供應規(guī)模放大，優(yōu)質地塊入市，加之部分房企在北京市場有著極強的拿地意愿，因此，當前的北京土地價格仍處于上升通道中，且已波及共有產(chǎn)權房地塊和限競房地塊。

根據(jù)焦點研究院統(tǒng)計，2020年前三季度北京土地市場成交的限競房地塊，其成交樓面價34010.62元/平方米，同比上升36%；共有產(chǎn)權房地塊成交樓面價23431.56元/平方米，同比上升31%；不限價商品房地塊成交樓面價27790.99元/平方米（未剔除地塊配建要求等可能影響成交價格的因素），同比上升10%。

2020年前三季度北京市限競房地塊、不限價商品房地塊、共有產(chǎn)權房地塊成交樓面價情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度北京市限競房地塊、不限價商品房地塊、共有產(chǎn)權房地塊成交樓面價情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

無論是不限價商品房地塊，還是政策意味更為濃厚的共有產(chǎn)權房地塊和限競房地塊，其成交價格均有一定上升，這勢必對銷售終端的房價產(chǎn)生顯著影響。

三、區(qū)域供地不均衡狀態(tài)延續(xù)，地價普遍上揚

在區(qū)域結構上，北京土地市場延續(xù)了此前的不均衡狀態(tài)。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年前三季度，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、順義區(qū)和海淀區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地成交規(guī)模位居前三位，分別是86.74萬平方米、72.77萬平方米和64.63萬平方米，分別占總量的14.8%、12.41%和11.03%。

但在成交金額和土地收益上，區(qū)域結構又發(fā)生了明顯變化。根據(jù)焦點研究院的統(tǒng)計，2020年前三季度，海淀區(qū)、豐臺區(qū)和石景山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地成交金額位居前三位，分別是291.89億元、257.2億元和170.03億元，分別占總量的17.68%、15.58%和10.30%。

2020年前三季度北京市各行政區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

究其原因，地價水平不同和由此反映出的房地產(chǎn)市場運行特點系根本因素。2020年前三季度，豐臺區(qū)、海淀區(qū)和朝陽區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地成交樓面價位居前三位，分別是54267元/平方米、45156元/平方米和38407元/平方米。此外，昌平區(qū)、石景山區(qū)和大興區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)用地成交樓面價亦超過3萬元/平方米。

2020年前三季度北京市各行政區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地成交樓面價情況，數(shù)據(jù)來源：北京市自然資源和規(guī)劃委員會、焦點研究院

分區(qū)來看，位于“首都功能核心區(qū)”的東城區(qū)，自2017年以來已無供地，西城區(qū)供地萎縮趨勢也非常明顯。受《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃》出臺影響，兩區(qū)供地萎縮甚至歸零趨勢暫時不會改變。此外，延慶區(qū)在近兩年亦無供地。

而在首都功能核心區(qū)外圍，昌平區(qū)的變化頗具代表性，特別是近三年來房地產(chǎn)開發(fā)用地無論是規(guī)模，還是成交價格均有所上升，因其供地主力已從限競房地塊轉為不限價商品房地塊。反過來，大興區(qū)的供地規(guī)模有所減少，但成交樓面價有所上升，則系不限價商品房地塊供應萎縮，但成交價格上揚。此外，房山區(qū)因市場去化速度緩慢，庫存規(guī)模較大，使其土地市場表現(xiàn)較為弱勢，2019年無新增供地，2020年則新增不限價商品房地塊供應，成交樓面價上升趨勢顯著。

地價上揚的趨勢在各行政區(qū)均有波及，特別是前述六個行政區(qū)，亦屬于地價上揚的熱點地區(qū)，當?shù)胤績r面臨較大的成本壓力。在東城區(qū)、西城區(qū)供地和成交銳減的背景下，北京土地市場的區(qū)域結構將進一步向周邊行政區(qū)擴散，位于“首都功能核心區(qū)”外圍的行政區(qū)首當其沖。

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