近日，一位名為“深房理裝修隊003”的微博用戶在網(wǎng)上公布深房理會員違規(guī)炒房資料102份，并稱已將資料提交給銀保監(jiān)工作人員，引發(fā)輿論強烈關(guān)注。

4月8日，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市公安局、深圳市市場監(jiān)督管理局、深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于對涉及“深房理”的舉報事項進(jìn)行調(diào)查處理的通告。

近一個月來，多地發(fā)布違規(guī)流入樓市的信貸、經(jīng)營貸清查結(jié)果。在此背景下，由微博網(wǎng)友曝出的102份炒房資料，引起大眾、監(jiān)管層面的廣泛關(guān)注。根據(jù)曝光信息，深房理提供平臺，支持會員合伙買房。但深房理所做的還不止這些。

前述報料網(wǎng)友向記者表示，深房理還實現(xiàn)了房屋“股份”市場的流通，可以理解為深房理將房產(chǎn)證券化的一個過程。此外，其小程序還開發(fā)了一個“帕累托值”模塊，簡略而言，帕累托讓深房理成為“金融中介”，將儲蓄者的資源送到借款者手中。在這個過程，借出利息高于借入利息，深房理居中收取利差。

4月8日，深房理一會員向記者表示，深房理會員群名稱已改成“聊天群”，也很少有人發(fā)言。有會員在群里詢問會員費是否可退，另有會員則認(rèn)為知識付費沒有退費的，還有會員稱：“關(guān)鍵時刻見本性，不要忘了自己受恩惠的時候吧?！?/p>

房產(chǎn)證券化的會員轉(zhuǎn)手買賣涉嫌非法發(fā)行證券

7部門發(fā)布聯(lián)合調(diào)查深房理通告后，深房理開發(fā)的“房理”微信小程序已暫停服務(wù)，目前無法搜索到該小程序。根據(jù)微博網(wǎng)友@深房理裝修隊003提供材料顯示：深房理在2020年7月28日注冊前述“房理”小程序，同年的12月14日，小程序原開發(fā)者“深房理信息技術(shù)（深圳）有限公司”由新開發(fā)者“房理信息科技（深圳）有限公司”承接。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，深房理信息公司法人及100%控股股東均為李鵬，房理信息公司法人為于春紅，李雪峰持有99%的股份，而在2021年2月1日法人變更前，該公司法人同為李鵬。

小程序的開發(fā)讓深房理的房產(chǎn)證券化更加系統(tǒng)。原本發(fā)布在微信會員群里的招募廣告可在小程序的股份大廳板塊中展示。這個板塊還有一個功能——會員若想轉(zhuǎn)讓持有的房屋“股份”，也可在此發(fā)布——而這些功能僅限深房理搖籃會員使用。

在購房之初，深房理會員發(fā)布招募廣告，尋找合伙人，共同購買房屋，并簽訂協(xié)議按出資比例持有相應(yīng)比例的房屋“股份”。購房成功后，搖籃會員同樣在深房理平臺發(fā)布房屋“股份”轉(zhuǎn)讓廣告。例如，一搖籃會員發(fā)布轉(zhuǎn)讓其占有的諾德假日花園一房源32.33%的股份，而距其買下此房屋僅5個月。

由此，深房理以充足的會員規(guī)模，實現(xiàn)了“房產(chǎn)證券化”產(chǎn)品供求閉環(huán)，會員的房源在深房理搖籃會員群體中可實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。

• 點評：

中國（深圳）開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長余凌曲：

對此情形，中國（深圳）開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長余凌曲表示，轉(zhuǎn)讓房屋股份，一方面違反了房地產(chǎn)管理的相關(guān)法律法規(guī)，另一方面也涉嫌非法發(fā)行證券。

余凌曲向記者解釋，金融業(yè)務(wù)在所有國家都屬于持牌金融業(yè)務(wù)，風(fēng)險大、外部性強，要嚴(yán)格按照監(jiān)管規(guī)則（比如最低準(zhǔn)備金、資本金要求，高管及從業(yè)人員準(zhǔn)入等）開展業(yè)務(wù)，否則將會產(chǎn)生大量潛在風(fēng)險，必然會遭到執(zhí)法部門打擊。

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“帕累托值”提供短期資金借貸涉嫌非法集資

深房理開發(fā)了一個平臺，令其會員可實現(xiàn)房產(chǎn)證券化，并產(chǎn)生流通。而房產(chǎn)證券化同樣為深房理另一開發(fā)產(chǎn)品提供了玩家?！芭晾弁兄怠保粌H滿足搖籃會員的短期資金借貸需求，同時為搖籃會員購入房屋股份提供資金借貸。根據(jù)會員群中發(fā)布借款需求廣告顯示，搖籃會員資金需求從幾萬元到幾百萬元不等。

在房理小程序上的帕累托模塊，搖籃會員可將閑置資金注入其中，同時得到萬分之四左右的日息回報。另一邊，帕累托資金池為有借貸需求的搖籃會員提供借貸服務(wù)，深房理收取萬分之六的利息成本，由此深房理居中收取萬分之二左右的利差。

帕累托推出之初，深房理平臺相關(guān)人員曾在朋友圈作如此解釋：為解決市場上墊資貴、墊資難，與周期長等問題，還有應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的政策風(fēng)險等，準(zhǔn)備試運營“帕累托改進(jìn)資金項目”。

對于具體使用方法，該條朋友圈信息表示：“以我個人名義做擔(dān)保人，搖籃會員之間短期拆解，安全問題由我個人承擔(dān)。拆解時間半個月起借，不足半個月按14天支付，利息先按萬分之五一天計算。借貸雙方是私人借貸關(guān)系，錢直接匯到對方賬戶，回款直接進(jìn)入借出方。我只負(fù)責(zé)收利息和資金安全保障”。

2020年10月17日，在微博上，@深房理賬號則發(fā)文表示：隨著會員們房產(chǎn)持有量的增加，手上留存的月供必定在增加，錢是一種重要資源，放在手上不用太浪費，成本壓力也大，其他投資風(fēng)險更大。除了當(dāng)月月供外，其他額度在“帕累托值”里添加供給，把錢借給有需要的會員，這樣既幫助其他會員解決了短期用錢貴的問題，自己還有萬分之4.2/天的利息賺（法律規(guī)定的利息上線），雙贏。

值得一提的是，深房理表示，為改進(jìn)帕累托產(chǎn)品，增加資金的靈活度，深房理引進(jìn)一個“最后保障人制度”，并將其類比于“央行”：“之前是因為總量少，要求最短使用時間為15天，有些不太靈活，現(xiàn)在增加了一個“最后保障人制度”，類似于一個央行的角色，使用時間縮短至5天?！?/p>

深房理列舉了一個情況，假設(shè)手上有300萬準(zhǔn)備買房，即便付完定金，還有一段時間才能用到所有首付款，這筆資金在這段時間里，可以提供給其他會員，假設(shè)是一個月，也有37800元的收益。

• 點評

廣東天穗律師事務(wù)所專職律師：

對于帕累托這個概念，微博身份認(rèn)證為廣東天穗律師事務(wù)所專職律師的用戶@灣區(qū)房產(chǎn)律師表示，咋一看，帕累托值這個名詞很高級，其實是一個宏大的經(jīng)濟學(xué)概念，要理解帕累托值，就要先了解兩個與此密切相關(guān)的概念：帕累托改進(jìn)和帕累托最優(yōu)。

這些概念涉及一個大前提：一群人和可以分配的資源，以及三個要求：1.將資源進(jìn)行重新分配，2.沒有使任何人的狀況變壞；3.使得至少一個人變得更好，在這個過程叫做帕累托改進(jìn)，最終的狀態(tài)是帕累托最優(yōu)，即公平與效率的“理想王國”。

而在深房理會員小程序的帕累托值板塊中，有錢的會員可以把錢放在這個板塊吃高利，沒錢的會員可以向這個板塊借錢買房，高息高貸，最終實現(xiàn)“財務(wù)自由”。

@灣區(qū)房產(chǎn)律師表示，這樣明顯是集資放貸，只是包裝了一個高級概念，非法集資有四個特點：1.無牌照，2.承諾還本付息，3.向不特定對象籌資，4.公開對外宣傳。這個平臺沒牌照是肯定的，據(jù)說這個房產(chǎn)大V在2019年光搖籃會員就有3000多人，牽涉人數(shù)這么多，符合了“向不特定對象籌資”和“公開對外宣傳”的特點。

中國（深圳）開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長余凌曲：

中國（深圳）開發(fā)研究院金融與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究所副所長余凌曲解釋，借入會員的錢，借出給購房的人，這屬于銀行專營業(yè)務(wù)，沒有銀行牌照的普通企業(yè)這么干就是非法集資了。

起底3

會員中大量單親媽媽、家庭主婦，近萬會員費屬知識付費？

@深房理裝修隊003在曝光相關(guān)資料后接受記者采訪時表示，為其提供報料信息的深房理會員，大部分僅僅是交了搖籃會員費，極少數(shù)有進(jìn)行到入戶、結(jié)婚、貸款這些環(huán)節(jié)，而實際有操作到購房這一環(huán)節(jié)的就只有“7蟹姐姐”一個了。這些會員退費是因為大部分人加入會員后發(fā)現(xiàn)他們宣傳的購房行為，無論是合伙、婚票、墊資、騙取各種貸款等等都存在巨大風(fēng)險及不可控因素，所以他們就打消購房的念頭了，自然也沒享受到所謂“搖籃般”的服務(wù)。

該微博用戶表示，2019年深房理開展搖籃計劃的時候，其留意到他們的受眾里有很多單親媽媽、家庭主婦，就開始關(guān)注這個平臺。深房理第一批搖籃會員是由微博用戶@美媽陳小泉精準(zhǔn)引流的，有大量的單身媽媽、家庭主婦。

值得一提的是，目前，微博用戶@美媽陳小泉微博主頁已清空。一位購買該博主V+會員的消費者趙前（化名）則向記者表示，微博用戶@美媽陳小泉會員群里很多都是在感情中迷茫的女性，每天都在討論自己在婚姻中的痛苦經(jīng)歷。趙前表示，有人有情感問題，@該博主，她就會出來說兩句，中間再夾雜兩句，這么迷茫就是因為沒有錢，應(yīng)該讓自己經(jīng)濟獨立，就開始講，她又要去看房子了，她又找了一個婚票，她又賺了多少多少錢。

其表示，陳小泉前期在微博和會員群里大肆宣傳深房理以外，她還推廣另一位微博房產(chǎn)博主代理的房子。趙前表示，該博主與其相識，有一天該博主向其提到：“陳小泉的群里很多托，幫他們在群里活躍，引導(dǎo)買房子，并且說深房理和陳小泉都是聯(lián)合起來合作關(guān)系?！?/p>

趙前向記者展示一份百度網(wǎng)盤資料，表示是會員群中分享的資料，均是與房產(chǎn)有關(guān)的問答。據(jù)錄音顯示，解答人多次稱呼自己為“美媽”，分享自己的買房經(jīng)歷，并以貸款利率低于房價漲幅為主要論據(jù)，分析資金不足從銀行貸款買房的可能性。

另一美媽會員楊陽（化名）向記者表示，一開始會員群成員都在討論育兒話題，時間不長，她（微博用戶@美媽陳小泉微博）就開始說她自己買房的事，說在北京買，在深圳買，怎么離婚去深圳的，當(dāng)時我們都很欣賞和佩服她。后來她就開始頻繁提到深房理，極力推薦我們購買深房理的V+會員。

楊陽表示，其在2019年5月購買的深房理9800元的搖籃會員，之后添加了深房理微信咨詢購房建議，“對方就給我說了城市（非深圳）內(nèi)環(huán)的兩個區(qū)，這些信息路人都知道?！睏铌柋硎?，她因此提出退款，深房理便開始勸說其投資深圳，“沒有戶口就假結(jié)婚，我不想以這種方式，他說那就只能合伙，我也不想這樣?！睏铌柋硎荆约焊緵]有得到深房理的買房幫助，后續(xù)退費要求也被拒絕，“后來我理解了他的9800的服務(wù)，是中介一條龍服務(wù)，從入深戶、湊首付、選房、貸款，主要是教你怎么包裝自己，怎么從銀行貸款。”

楊陽表示，4月8日，深房理會員群名稱已改成“聊天群”，也很少人發(fā)言。根據(jù)楊陽提供信息，有會員在群里詢問會員費是否可退，有會員則建議主動脫離關(guān)系會好一點。此外，另有會員認(rèn)為，知識付費沒有退費的，還有會員則表示：“關(guān)鍵時刻見本性，不要忘了自己受恩惠的時候吧?！?/p>

• 點評

廣東晟典律師事務(wù)所毛鵬律師：

廣東晟典律師事務(wù)所毛鵬律師認(rèn)為，知識付費后能否申請退款，需要綜合考慮幾個因素：

1.雙方是否簽署正式協(xié)議？協(xié)議有無約定會員不能單方解約且會員單方解約后不能退費？如果沒有類似約定，則學(xué)員申請解約退費就有依據(jù)；如果有類似約定，則學(xué)員依據(jù)合約除非法定或事前約定理由，否則不得單方提出解約退費。

2.如果學(xué)員不退費，學(xué)員要求該機構(gòu)繼續(xù)提供會員服務(wù)，該機構(gòu)目前能否正常提供服務(wù)？如果是因為該機構(gòu)原因無法正常提供服務(wù)，則應(yīng)該退費。

3.該機構(gòu)提供的知識付費服務(wù)，是否是合法的知識付費？如果是合法的，則學(xué)員不能要求退費，或者至少針對已經(jīng)培訓(xùn)的項目和課程應(yīng)該正常支付費用；如果該機構(gòu)提供的不是合法的服務(wù)，是通過教導(dǎo)學(xué)員如何逃避現(xiàn)行銀行貸款規(guī)則、限購規(guī)則等事項去炒房，而且這種做法明顯與目前住房部門、銀行有關(guān)房屋購買、貸款的政策相違背，則這種知識教育本身就是違法的，就是該打擊的對象，該機構(gòu)也不能以提供違法知識教育為由收取學(xué)費。當(dāng)然，這種情況下，該機構(gòu)的收費理論上可以作為違法所得，被行政部門依法予以收繳甚至罰款，此刻即便學(xué)員想申請退費，可能也不一定能夠順利拿到款項。