作者丨高翼

出品丨鰲頭財經(jīng)（theSankei）

1月5日，保利發(fā)展（600048）發(fā)布2022年度業(yè)績快報。2022年保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入2811.1億元，同比下降1.37%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤180.1億元，同比下跌32.86%。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，保利發(fā)展2022年新增土地貨值達2514.8億元，位居行業(yè)第一。全口徑銷售金額4573億元，權(quán)益金額3068億元。對比2021年，保利發(fā)展新增土地貨值3995.1億元，同比下降37.05%；全口徑銷售金額5385億元，同比下降15.08%；權(quán)益金額3716.1億元，同比下降17.44%。

由于房地產(chǎn)預(yù)售房制度，房企當(dāng)年收入往往是數(shù)年前賣出的房子取得預(yù)收賬款（現(xiàn)在會計科目改為“合同負債”）結(jié)轉(zhuǎn)而來的。具體時間與企業(yè)的交付周期有關(guān)，根據(jù)下表推算，保利發(fā)展當(dāng)年收入與2年前的預(yù)收賬款存在較好的吻合關(guān)系，合理預(yù)計，保利發(fā)展的交付周期通常是2年左右。

加上拿地、設(shè)計、開盤、封頂銷售的時間為半年。由此推斷，保利發(fā)展當(dāng)年結(jié)算的收入，或許為2.5年前拿下的地。

2022年全年的收入大約為2018年6月至2019年6月所拿的地轉(zhuǎn)化而來，2023年全年的收入大約為2019年6月至2020年6月所拿的地轉(zhuǎn)化而來。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年6月至2019年5月，保利發(fā)展共新增土地1030.717萬平方米，總價值1390.94億元，均價13494.88元，2019年6月至2020年5月，共新增土地1220.91萬平方米，總價值1871.9億元，均價15332元。均價增長了13.6%。

成本增加了，價格是否增加了？按照6個月銷售的測算，對應(yīng)分別6個月后的時間分別是2019年全年銷售金額和2020年的銷售金額。

根據(jù)公司年報數(shù)據(jù)，2019年1-12月，公司實現(xiàn)簽約面積3123.12萬平方米，實現(xiàn)簽約金額4618.48億元，均價14788元。2020年1-12月保利地產(chǎn)累計合約銷售金額約達5028.5億元，累計合約銷售面積約為3409.2萬平方米，均價14749.79元，和2019年略微下降，基本可以說是持平的。

一面是拿地價格平均上漲13.6%，而銷售價格基本未變，2023年保利發(fā)展的毛利率承壓，對應(yīng)的則是2023年凈利潤承壓也是順理成章的事情。

2023年的保利發(fā)展，將交出什么樣的業(yè)績？答案其實早已在2020年寫下，不過在2023年揭曉。