作者：芊芊

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

金地集團(tuán)真的掉隊(duì)了，不僅業(yè)績(jī)、增速掉隊(duì)一線(xiàn)房企，負(fù)債超3000億元、不斷爆發(fā)質(zhì)量風(fēng)波。

2021年4月17日，金地集團(tuán)發(fā)布2020年財(cái)報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入839.82億元，同比上升32.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)103.98億元，同比增長(zhǎng)3.2%；簽約金額為2426.8億元，同比增長(zhǎng)15.23%。

這個(gè)業(yè)績(jī)離頭部房企有點(diǎn)遠(yuǎn)。

凈利增速放緩 ??毛利率持續(xù)下滑

“人無(wú)遠(yuǎn)慮必有近憂(yōu)”。

金地集團(tuán)就是如此。

從業(yè)績(jī)?cè)鏊賮?lái)看，金地集團(tuán)的凈利增速逐漸放緩。

2020年，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈利103.98億元，同比增長(zhǎng)3.2%；扣非凈利潤(rùn)為97.76億元，同比增長(zhǎng)8.13%。而在2019年，這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速分別為24.41%、29.39%。

不僅如此，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平下滑的趨勢(shì)下，金地集團(tuán)的毛利率也出現(xiàn)回落。

金地集團(tuán)2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為33.56%，同比降低7.7個(gè)百分點(diǎn)；而2019年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為41.26%，同比減少1.82個(gè)百分點(diǎn)。2020年毛利率下滑幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

金地集團(tuán)2020年物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為9.54%，同比減少0.17個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)出租業(yè)務(wù)毛利率為74.58%，同比減少4.04個(gè)百分點(diǎn)。

分區(qū)域來(lái)看，貢獻(xiàn)最大營(yíng)收的華南區(qū)域毛利率為39.12%，同比減少4.21個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)收占比排名第二位的東南區(qū)域毛利率同比減少12.05個(gè)百分點(diǎn)至23.5%；營(yíng)收增幅最大（149.62%）的華北區(qū)域毛利率同比減少10.76個(gè)百分點(diǎn)。

（來(lái)源：金地集團(tuán)2020年報(bào)）

對(duì)此，金地集團(tuán)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，近年來(lái)，在“房住不炒”和因城施策的調(diào)控基調(diào)下，行業(yè)整體的平均利潤(rùn)水平逐步回落，頭部房企的毛利率水平逐步下滑，該公司的毛利率水平也逐步下滑。

負(fù)債居高不下??金地集團(tuán)現(xiàn)擴(kuò)張后遺癥

在房產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)模永遠(yuǎn)是各大房企所追求的。而為了沖刺規(guī)模，金地集團(tuán)也是各種努力，在近年奉行快速拿地、快速建設(shè)、快速銷(xiāo)售和快速結(jié)轉(zhuǎn)回籠資金的高周轉(zhuǎn)模式。

財(cái)報(bào)顯示，2020年，金地集團(tuán)共獲取了116宗土地，總投資1350億元，權(quán)益投資額697億元，新增總土地儲(chǔ)備1657萬(wàn)平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備813萬(wàn)平方米。

截至2020年末，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備6036萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備3203萬(wàn)平方米。

而為了消化這些土地儲(chǔ)備，金地集團(tuán)開(kāi)始上演高周轉(zhuǎn)、高杠桿的玩法，正如金地董事長(zhǎng)凌克所言，一切高周轉(zhuǎn)的打法，快拿地、快銷(xiāo)售、快建設(shè)、快結(jié)轉(zhuǎn)，都離不開(kāi)一個(gè)核心串聯(lián)要素，即高杠桿。

不過(guò)，伴隨著高周轉(zhuǎn)、高杠桿隨之而來(lái)的則是巨額債務(wù)。在金地集團(tuán)快速擴(kuò)張的同時(shí)，巨額債務(wù)也成為懸在金地集團(tuán)頭上的一把刀。

2020年金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為76.59%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%，凈負(fù)債率為62.53%，現(xiàn)金短債比為1.21倍。按照監(jiān)管層劃下的“三道紅線(xiàn)”標(biāo)準(zhǔn)，金地集團(tuán)已轉(zhuǎn)為綠檔房企。

GPLP犀牛財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，金地集團(tuán)2020年以來(lái)的融資頻率加快，動(dòng)用了短期融資券、中期票據(jù)、小公募債券等各種融資手段，頻頻“借新還舊”之下，也導(dǎo)致有息債務(wù)規(guī)模快速增長(zhǎng)。

截至2020年末，金地集團(tuán)有息負(fù)債合計(jì)1130.01億元，其中，銀行借款占比為49.52%，公開(kāi)市場(chǎng)融資占比為44.32%，其他融資占比為6.16%。而2019年，金地集團(tuán)的有息負(fù)債合計(jì)947.58億元，有息負(fù)債同比增長(zhǎng)19.25%，增長(zhǎng)速度較快。

有息負(fù)債的快速增長(zhǎng)，也帶動(dòng)總負(fù)債規(guī)模不斷擴(kuò)大。財(cái)報(bào)顯示，2020年金地集團(tuán)的負(fù)債總額為3076億元，同比增長(zhǎng)21.8%。

值得一提的是，?數(shù)據(jù)顯示，2016年底金地集團(tuán)的總債務(wù)為1005億元，2019年總負(fù)債2524億元，再到2020年的3076億元，在短短5年的時(shí)間里，負(fù)債增長(zhǎng)逾2倍，這樣的速度著實(shí)驚人。

因此，未來(lái)將如何降負(fù)債將成為金地集團(tuán)面臨的首要問(wèn)題。

質(zhì)量風(fēng)波不斷 ?與“初心”背離

在金地集團(tuán)極速狂飆下，“品控”問(wèn)題也頻頻暴露。

近日，廣州東凌地產(chǎn)（金地集團(tuán)子公司）登榜虛假違法廣告典型，引發(fā)熱議，再次將金地集團(tuán)推向風(fēng)口浪尖。

4月16日，廣州市市場(chǎng)監(jiān)管局公布2021年第一批（15個(gè)）虛假違法廣告典型案例。其中，廣州市東凌房地產(chǎn)發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告案顯示，“金地·香山湖”樓盤(pán)為了銷(xiāo)售通過(guò)微信公眾號(hào)、項(xiàng)目沙盤(pán)、宣傳板、改造的樣板房等載體發(fā)布廣告，廣告中含有“20分鐘直達(dá)廣州白云機(jī)場(chǎng)、30分鐘直達(dá)廣州天河等中心、距離項(xiàng)目20分鐘的天河、出門(mén)即上高速30分鐘到天河”等內(nèi)容，違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》中的相關(guān)規(guī)定，構(gòu)成發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告行為。監(jiān)管局責(zé)令其停止發(fā)布違法廣告，在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，并處罰款92萬(wàn)元。

作為一家老牌品牌開(kāi)發(fā)商，金地集團(tuán)被市場(chǎng)監(jiān)督監(jiān)管局如此懲罰也是有點(diǎn)尷尬。

與此同時(shí)，金地集團(tuán)近年來(lái)房屋質(zhì)量風(fēng)波不斷、用戶(hù)投訴不止，也讓不少消費(fèi)者大呼“寒心”。

資料顯示，自從2020年以來(lái)，重慶大渡口金地自在城多次遭遇業(yè)主維權(quán)，原因是房子存在漏水、開(kāi)裂等質(zhì)量問(wèn)題、示范區(qū)與交付實(shí)際情況差距太大等。

除重慶項(xiàng)目外，2020年6月交付的廣東惠州大亞灣區(qū)的金地天潤(rùn)自在城花園，被業(yè)主曝出質(zhì)量問(wèn)題，比如漏水滲水嚴(yán)重、開(kāi)裂等；金地海南自在城也被曝出精裝房滲水、空鼓問(wèn)題多。

還有浙江金華金地集團(tuán)參與開(kāi)發(fā)的千萬(wàn)豪宅“金地中梁西江雅苑”，多幢在建新房的不同樓層存在“梁柱輕輕一摳，混凝土就會(huì)掉落”，天花板、墻壁、露臺(tái)、飄窗等處有不同程度開(kāi)裂等情況，遭遇了業(yè)主投訴等。

多年前，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克曾對(duì)媒體說(shuō)：“房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展固然要快、要規(guī)模，但首先得把產(chǎn)品做好。公司發(fā)展要在‘好’的基礎(chǔ)上求‘快’，而且要把這個(gè)‘好’放得權(quán)重大些?！?/p>

然而多年之后，面對(duì)質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)，維權(quán)風(fēng)波不斷的現(xiàn)狀，金地集團(tuán)的“初心”又在哪里呢？

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）。